Dự thảo Luật kinh doanh BĐS (Luật KDBĐS) đặt ra quy định bắt buộc một số giao dịch bất động sản (BĐS) phải thực hiện thông qua Sàn giao dịch bất động sản (Sàn). Đề xuất này được kỳ vọng giúp từng bước minh bạch thị trường BĐS tại Việt Nam và chống thất thu thuế nhưng còn nhận được nhiều ý kiến trái chiều từ chính các các chuyên gia BĐS, chuyên gia pháp lý và dư luận xã hội. Vậy, giao dịch qua Sàn có thực sự là giải pháp chống thất thu thuế?
—————————————————–
Tác giả : Nguyễn Thị Thu Trang – Công chứng viên, Trưởng VPCC Nguyễn Trang – TP. Hải Phòng
- Sàn không phải là cơ quan có chức năng kiểm soát và quản lý thuế.
Pháp luật Việt Nam không thừa nhận Sàn là một trong các cơ quan quản lý thuế. Điều 64 dự thảo Luật KDBĐS cũng không quy định kiểm soát và quản lý thuế là chức năng của Sàn. Điều 2 Luật Quản lý thuế 2019 quy định, cơ quan quản lý thuế bao gồm Tổng cục Thuế, Cục Thuế, Chi cục Thuế, Chi cục Thuế khu vực; Cơ quan hải quan bao gồm Tổng cục Hải quan, Cục Hải quan, Cục Kiểm tra sau thông quan, Chi cục Hải quan. Trong đó, Tổng cục thuế là cơ quan thực hiện chức năng tham mưu và giúp Bộ Tài chính quản lý kiểm soát và điều hành các hoạt động về thuế tại Việt Nam.
“Sàn giao dịch” được hiểu đơn thuần là nơi diễn ra các hoạt động mua bán trao đổi hàng hóa. Sàn giao dịch BĐS trao đổi một loại hàng hóa đặc thù đó là các BĐS do vậy chỉ có các thông tin về hình ảnh, vị trí, kích thước BĐS, mức giá chào bán của chủ sở hữu…. Tuân theo quy luật thị trường, Sàn không được phép can thiệp giá cả và các điều kiện giao dịch BĐS. Việc này được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên. Điều gì bảo đảm không có các thỏa thuận ngầm bên ngoài mà Sàn không thể kiểm soát? Khi một giao dịch được xác lập, trách nhiệm thực hiện giao dịch thuộc về các bên, trách nhiệm kê khai, nộp thuế và việc thực hiện các nghĩa vụ đăng ký các giao dịch liên quan đến BĐS với Nhà nước vẫn thuộc về các bên tham gia giao dịch, không thuộc phạm vi quản lý của Sàn. Dự thảo LKDBĐS quy định điều kiện thành lập Sàn không đặt ra các yêu cầu nghiệp vụ về thuế của những người quản lý, điều hành. Sàn đơn thuần được tổ chức hoạt động theo pháp luật về doanh nghiệp và người quản lý, điều hành chỉ cần đáp ứng yêu cầu về chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS mà để có chứng chỉ thì chỉ cần trải qua một khóa đào tạo ngắn hạn. Thời gian qua, thị trường BĐS Việt Nam đã chứng kiến quá nhiều vụ án lũng đoạn thị trường xuất phát từ một số môi giới BĐS. Điều gì sẽ bảo đảm giao dịch qua Sàn sẽ là phương thức hiệu quả để chấm dứt việc này? Thiết nghĩ, Sàn có thể là một kênh để cơ quan quản lý thuế tham khảo quyết định các chính sách về thuế, cải thiện quản lý thuế đất đai và thuế thu nhập cá nhân đối với các giao dịch mua bán BĐS nhưng không thể coi là công cụ chống thất thu thuế. Bài học từ những đại án thao túng thị trường chứng khoán, trái phiếu…trong thời gian qua là hồi chuông cảnh tỉnh cho việc cần xem xét kỹ lưỡng về vấn đề giao quyền cho các Sàn.
- Hậu quả từ các sai phạm của hàng loạt Sàn trong quá khứ đã xảy ra, lịch sử liệu có lặp lại?
Khái niệm “Sàn” lần đầu được thừa nhận bởi Luật KDBDS năm 2006 với kỳ vọng giúp Nhà nước quản lý thị trường BĐS, chống thất thu thuế và góp phần bình ổn thị trường BĐS….Năm 2006 là giai đoạn tăng trưởng nóng của thị trường BĐS tại Việt Nam và thời kỳ này hàng trăm ngàn Sàn đã ra đời nhưng đến nay có bao nhiêu Sàn còn tồn tại? Tổng kết thi hành Luật KDBDS 2006 đã cho thấy quá nhiều bất cập từ chính sách này và hoạt động của các Sàn đã diễn ra không theo dự tính của Nhà nước. Các đợt thanh kiểm tra trong quá khứ đã chỉ ra hàng loạt sai phạm của các Sàn trong việc cung cấp thông tin, thẩm định tình trạng pháp lý của các BĐS, về hợp đồng, thủ tục giao dịch qua Sàn, các vi phạm về thổi giá, làm giá….Quá khứ vẫn còn ghi dấu quá nhiều các vụ án hình sự xuất phát từ hoạt động của Sàn trong quá khứ khiến rất nhiều nạn nhân bị lừa với số tiền lên đến hàng chục tỷ đồng. Câu chuyện các Sàn móc ngoặc với các bên để bán chênh giá đến lừa đảo, chiếm dụng vốn, sử dụng vốn sai mục đích gây rủi ro cho người mua nhà đã gây tổn thất không nhỏ cho xã hội. Thiếu thiết chế kiểm soát hoạt động của Sàn còn dẫn đến các hành vi liều lĩnh như tổ chức làm giả con dấu, tài liệu trong hồ sơ pháp lý của dự án đất, dùng các tài liệu, thông tin giả hòng tiếp cận với các bị hại, thuyết phục họ tin các đối tượng là chủ đầu tư dự án, dự án đã được phê duyệt, đang triển khai… để thực hiện hành vi lừa đảo chiếm đoạt tiền của người dân…Hậu quả để lại là: Người mua bị ăn chặn, chiếm đoạt tiền, không được nhận nhà đất đã mua, hiện tượng gian lận, trốn thuế vẫn tồn tại, gây thất thu cho ngân sách nhà nước, làm lũng đoạn, thiếu minh bạch cho thị trường BĐS. Với quá khứ này, nếu áp dụng bắt buộc giao dịch BĐS qua Sàn và xảy ra thiệt hại cho người dân, cơ quan quản lý có sẵn sàng chịu trách nhiệm trước nhân dân, bồi thường thiệt hại cho người dân khi thiệt hại xảy ra từ những chính sách pháp luật do mình ban hành?
- Khi thị trường được điều tiết độc quyền bởi Sàn, tiếp tay trốn thuế là điều hoàn toàn khả thi thực hiện.
Trong thời đại hiện nay, thông tin luôn là tài sản có giá trị lớn nhất. Khi mọi giao dịch liên quan đến BĐS đều bắt buộc thông qua Sàn đồng nghĩa mọi thông tin về thị trường đều được kiểm soát bởi Sàn. Cung và cầu của thị trường nằm trong tay thì việc vì lợi ích mà các Sàn thực hiện hành vi thông đồng với các bên để thao túng, lũng đoạn thị trường là hoàn toàn có thể xảy ra. Bài học từ các đại án thao túng, lũng đoạn thị trường chứng khoán thời gian qua có phải là hồi chuông cảnh tỉnh cho thị trường BĐS khi giao toàn bộ các giao dịch cho Sàn điều hành? Khi toàn bộ thông tin thị trường BĐS nằm trong tay các Sàn mà không được kiểm soát bởi một thiết chế độc lập thì việc không trung thực thông tin về tình trạng pháp lý của BĐS, thông đồng kê khai giảm giá trị bất động sản trong hồ sơ giao dịch, làm giả số tiền giao dịch trên giấy tờ để trốn thuế….là điều hoàn toàn có thể xảy ra mà rất khó để cơ quan điều tra chứng minh tội phạm. Để đẩy mạnh giao dịch, chiều lòng thượng đế là khác hàng của Sàn, việc Sàn tiếp tay cho hành vi trốn thuế khi thiết lập hồ sơ kê khai thấp giá trị BĐS, thiết lập các hợp đồng giả tạo về thông tin giá chuyển nhượng là điều hoàn toàn có thể. Việc thành lập các công ty ma để lợi dụng kẽ hở về hóa đơn làm phức tạp đường đi của dòng tiền nhằm che giấu thông tin giao dịch và trốn thuế cũng là một trong các khả năng có thể xảy ra khi bắt buộc mọi giao dịch phải thông qua Sàn…Chấp thuận đề xuất về Sàn theo dự thảo Luật KDBĐS là Nhà nước đã tạo ra một sân chơi độc quyền điều tiết thị trường BĐS cho các Sàn từ đó tiềm ẩn quá nhiều rủi ro pháp lý cho người dân. Thiết nghĩ, cơ quan quản lý cần hết sức thận trọng khi quyết định vấn đề này.
