*Tóm tắt: Bài viết đi sâu phân tích, đánh giá về thẩm quyền của Sàn giao dịch bất động sản được đề xuất tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi năm 2023 dưới góc độ tuân thủ nguyên tắc xây dựng và ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Bài viết nêu bật những hạn chế, bất cập và đề xuất các khuyến nghị nhằm hoàn thiện khung quy định này trong Dự thảo Luật[1]
[1]Tác giả: Nguyễn Thị Thu Trang – Công chứng viên – Trưởng VPCC Nguyễn Trang, TP. Hải Phòng
Bài viết đăng tải trên Tạp chí Nghề Luật – Số tháng 05/2023 Tạp chí Nghề luật năm 2023 (hocvientuphap.edu.vn)
Từ khóa: Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi 2023; Xây dựng và ban hành văn bản quy phạm pháp luật; Sàn giao dịch bất động sản; Nguyên tắc; Hợp hiến; Thẩm quyền; An toàn pháp lý….
Abstract: This article provides an in-depth analysis and evaluation of the proposed regulations on the authority of Real Estate Exchange as outlined in the draft amended Real Estate Business Law in 2023. The analysis is conducted from the perspective of compliance with the principles of legal construction and enactment of normative documents. The article highlights the limitations, shortcomings, and provides recommendations for improving this regulatory framework in the draft law.
Keywords: Draft amended Real Estate Business Law 2023; Construction and enactment of normative documents; Real Estate Exchange; Principles; Constitution; Authority; Legal compliance…
Ngày 13/06/2022, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 50/2022/QH15 về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023, điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022. Theo chỉ đạo tại Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/03/2023 của Chính phủ, dự kiến Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) (sau đây gọi tắt là Luật KDBĐS) sẽ được trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến vào kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023).
- Khái quát về quy định một số giao dịch bất động sản bắt buộc phải thực hiện thông qua Sàn giao dịch bất động sản.
Dự thảo Luật KDBĐS lần này đang nhận được nhiều câu hỏi, ý kiến trái chiều từ các chuyên gia pháp luật và dư luận xã hội về hai chính sách đó là cho khôi phục quy định một số giao dịch bất động sản (sau đây gọi tắt là BĐS) bắt buộc phải thực hiện thông qua Sàn giao dịch bất động sản (sau đây gọi tắt là Sàn) trong trường hợp “Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản..” quy định tại K1 Điều 57 và trao thẩm quyền cho Sàn được “Xác nhận các giao dịch bất động sản thực hiện thông qua sàn theo quy định của Luật này. Xác nhận này làm cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho nhà nước, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất theo quy định Luật này và các luật khác có liên quan” quy định tại K6 Điều 61 dự thảo Luật KDBĐS.
Chính sách bắt buộc một số giao dịch BĐS phải thực hiện thông qua Sàn đã từng được quy định tại Luật KDBĐS 2006 nhưng sau đó bị bãi bỏ tại Luật KDBĐS 2014 do đã không chứng minh được tính khả thi là công cụ quản lý thị trường BĐS của Nhà nước, không bảo đảm quyền tự do kinh doanh quy định tại Hiến pháp năm 2013 và pháp luật Doanh nghiệp, dựng lên nhiều rào cản làm chậm bước tiến của thị trường BĐS đồng thời đã tạo ra hệ lụy làm nảy sinh đặc quyền, đặc lợi cho các Sàn trong việc can thiệp, thao túng, thổi giá thị trường BĐS, vấp phải nhiều phản đối của dư luận xã hội…trong thời gian áp dụng. Dự thảo Luật KDBĐS lần này cũng đề xuất chính sách mới chưa từng có tiền lệ tại Việt Nam đó là giao thẩm quyền cho Sàn được xác nhận các giao dịch BĐS như tác giả đã trích dẫn ở trên. Trong phạm vi bài viết này tác giả tập trung phân tích, đánh giá hai chính sách nêu trên dưới góc độ tuân thủ nguyên tắc xây dựng và ban hành văn bản quy phạm pháp luật đồng thời kiến nghị giải pháp nhằm hoàn thiện việc xây dựng dự thảo theo hướng bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất về vấn đề này giữa Luật KDBĐS với pháp luật chuyên ngành có liên quan.
- Đánh giá chính sách liên quan đến Sàn giao dịch bất động sản.
2.1. Đánh giá chính sách dưới góc độ tuân thủ nguyên tắc xây dựng và ban hành văn bản quy phạm pháp luật
Yếu tố then chốt quyết định chất lượng của văn bản quy phạm pháp luật được ban hành đó là bảo đảm tuân thủ nguyên tắc xây dựng và ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật (sau đây gọi tắt là Luật BHVBQPPL) năm 2015 được sửa đổi năm 2020 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành đã thiết lập bài bản các nguyên tắc, thẩm quyền, hình thức, trình tự, thủ tục xây dựng, ban hành văn bản quy phạm pháp luật; trách nhiệm của các cơ quan nhà nước, tổ chức, cá nhân trong việc xây dựng văn bản quy phạm pháp luật nhằm mục tiêu hướng đến việc hoàn thiện và nâng cao chất lượng của các văn bản quy phạm pháp luật được ban hành, gần với thực tiễn và thuận tiện cho quá trình áp dụng vào đời sống xã hội.
Điều 5 Luật BHVBQPPL đã quy định cụ thể các nguyên tắc cốt lõi của việc xây dựng, ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Nguyên tắc quan trọng hàng đầu đó là phải bảo đảm tính hợp hiến, tính hợp pháp về trình tự, thủ tục ban hành và tính thống nhất của văn bản quy phạm pháp luật được ban hành với hệ thống pháp luật hiện hữu đồng thời không làm cản trở việc thực hiện các điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên. Xét dưới góc độ này, tác giả nhận thấy hai chính sách nêu trên chưa bảo đảm tuân thủ các nguyên tắc xây dựng và ban hành văn bản quy phạm pháp luật, tiềm ẩn nguy cơ phá vỡ tính thống nhất của hệ thống pháp luật Việt Nam hiện hành đồng thời sẽ gián tiếp tạo ra những rào cản cho việc thực hiện các điều ước quốc tế. Cụ thể như sau:
Thứ nhất, chính sách bắt buộc giao dịch BĐS thông qua Sàn và trao thẩm quyền cho Sàn xác nhận giao dịch là chưa bảo đảm tính hợp hiến.
Hiến pháp năm 1946 – Hiến pháp đầu tiên của nước ta – đã xác lập nhiệm vụ lớn lao nhất của toàn Đảng, toàn quân, toàn dân ta là bảo toàn lãnh thổ, giành độc lập hoàn toàn và kiến thiết quốc gia trên nền tảng dân chủ, đảm bảo các quyền tự do dân chủ của mọi chủ thể trong xã hội. Nguyên tắc dân chủ được kế thừa tại Hiến pháp các năm 1946, 1959, 1980, 1992 cho đến Hiến pháp năm 2013 tiếp tục ghi nhận nguyên tắc “Nhà nước bảo đảm và phát huy quyền làm chủ của Nhân dân; công nhận, tôn trọng, bảo vệ và bảo đảm quyền con người, quyền công dân; thực hiện mục tiêu dân giàu, nước mạnh, dân chủ, công bằng, văn minh, mọi người có cuộc sống ấm no, tự do, hạnh phúc, có điều kiện phát triển toàn diện” (Điều 3). Như vậy, tự do dân chủ là nguyên tắc hiến định được Hiến pháp ghi nhận. Các văn bản quy phạm pháp luật phải đặt nguyên tắc bảo đảm quyền tự do dân chủ lên hàng đầu trong quá trình hoạch định, xây dựng, ban hành và áp dụng trong thực tế đời sống xã hội. Điều 32 và Điều 33 Hiến pháp năm 2013 cũng bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp tài sản, quyền sở hữu tư nhân và quyền tự do kinh doanh trong những ngành nghề mà pháp luật không cấm của mọi người trong xã hội.
Điều 2 Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS) đã cụ thể hóa nguyên tắc trên của Hiến pháp khi quy định về việc công nhận, tôn trọng, bảo vệ và bảo đảm quyền dân sự của mọi người. Quyền dân sự chỉ có thể bị hạn chế theo quy định của pháp luật trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng. Các giao dịch dân sự phải được xác lập trên nguyên tắc tự do, tự nguyện, bình đẳng, không được lấy bất kỳ lý do nào để phân biệt đối xử và được pháp luật bảo hộ như nhau về các quyền nhân thân và tài sản. Vậy, nếu giữa khi các bên tham gia giao dịch đã biết rõ thông tin về nhân thân và tài sản liên quan thì tại sao lại không được tự do, tự nguyện, trực tiếp thỏa thuận giao dịch mà phải bắt buộc phải thực hiện thông qua Sàn? Các chủ thể trong quan hệ pháp luật dân sự đều bình đẳng, không được phân biệt đối xử và được pháp luật bảo hộ như nhau vậy vì sao các tổ chức kinh doanh BĐS lại không được tự do thỏa thuận với khách hàng trong việc giao dịch các BĐS đã đủ điều kiện mà lại phải bắt buộc thông qua Sàn? Nhất là trong bối cảnh xã hội Việt Nam hiện nay tốc độ phát triển của mạng lưới internet đứng đầu trong khu vực và trên thế giới, người dân chỉ cần kết nối internet là có thể mở ra hàng loạt kênh tiếp cận thông tin về BĐS đang có nhu cầu giao dịch và có thể kết nối trực tiếp với chủ tài sản để đàm phán, thỏa thuận giao dịch? Liệu rằng chính sách này có đang vi phạm nguyên tắc Hiến pháp quy định là đảm bảo các quyền tự do dân chủ, quyền tự do kinh doanh của mọi người? có trái với nguyên tắc tự do thỏa thuận, giao kết các giao dịch dân sự mà BLDS 2015 đã quy định?
Một vấn đề đặc biệt quan trọng mà Hiến pháp năm 2013 quy định “Quyền lực nhà nước là thống nhất, có sự phân công, phối hợp, kiểm soát giữa các cơ quan nhà nước trong việc thực hiện các quyền lập pháp, hành pháp, tư pháp”. Trên thực tế thời gian qua cho thấy hầu hết các Sàn đều do các tổ chức kinh doanh BĐS đứng ra thành lập để bán chính sản phẩm của họ nhằm đối phó với quy định bắt buộc thực hiện giao dịch thông qua Sàn. Vậy, nếu bản chất Sàn là một “Chợ” nơi thuần túy chứa đựng các thông tin về nhu cầu giao dịch BĐS giữa các bên và được thành lập với những điều kiện hết sức đơn giản cả về tiêu chuẩn nhân sự và vận hành nhưng lại được xác nhận các giao dịch BĐS liên quan đến tài sản giá trị lớn của người dân, doanh nghiệp thì liệu có thể bảo đảm được an toàn giao dịch của bên yếu thế khi tham gia? Có bảo đảm nguyên tắc phân công, phối hợp và kiểm soát trong việc thực hiện các nhóm quyền lập pháp/ hành pháp/ tư pháp như Hiến pháp đã đặt ra? Hay đây lại là cơ hội cho các tổ chức kinh doanh BĐS được “vừa đá bóng, vừa thổi còi”, lũng đoạn, thao túng thị trường BĐS trong nước vốn đã phức tạp trong giai đoạn hiện nay với rất nhiều tranh chấp, rất nhiều vụ đại án lừa đảo gây ra thiệt hại không thể thống kê cho các nạn nhân như truyền thông thời gian qua đã đưa tin?
Thứ hai, giao thẩm quyền xác nhận hợp đồng, giao dịch cho Sàn là một chính sách mới chưa từng có tiền lệ tại Việt Nam, chưa được đánh giá kỹ lưỡng và tiềm ẩn nguy cơ phá vỡ tính thống nhất của Luật KDBĐS với hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành có liên quan.
Hệ thống pháp luật Việt Nam là hệ thống pháp luật thành văn (Civil Law) và chịu ảnh hưởng rất lớn từ hệ thống pháp luật Châu Âu lục địa. Từ trước đến nay việc chứng nhận các hợp đồng, giao dịch đều được giao cho các Công chứng viên của các Tổ chức hành nghề công chứng hoặc các Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện và đã phổ biến, được chấp nhận rộng rãi trong xã hội BLDS, Luật đất đai, Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan đều ghi nhận các thiết chế này. Trao cho Sàn thẩm quyền xác nhận hợp đồng, giao dịch tạo ra một thiết chế, một chính sách hoàn toàn mới chưa từng có tiền lệ tại Việt Nam. Pháp luật BHVBQPPL quy định nếu có chính sách mới được đề xuất thì cơ quan đề xuất chính sách phải đánh giá tác động của chính sách mới. Việc đánh giá tác động của chính sách phải được thực hiện bằng cả phương pháp định lượng và phương pháp định tính. Trường hợp không thể áp dụng phương pháp định lượng thì trong báo cáo đánh giá tác động của chính sách phải nêu rõ lý do. Tuy nhiên, trong hồ sơ dự thảo Luật KDBĐS được công khai hiện nay, tác giả không tìm thấy bất cứ bản Báo cáo đánh giá tác động nào chứa đựng các thông tin/ số liệu đánh giá thuyết phục. Tại Bản đánh giá thủ tục hành chính của Bộ Xây dựng ngày 28/12/2023 kèm theo dự thảo Luật KDBĐS tác giả không tìm thấy thông tin thể hiện quá trình triển khai hoạt động đánh giá tác động chính sách của cơ quan soạn thảo. Việc chưa thực hiện công tác đánh giá tác động mà cơ quan soạn thảo đã đề nghị xem xét phê duyệt ban hành chính sách này thì đã bảo đảm tuân thủ trình tự thủ tục ban hành văn bản quy phạm pháp luật hay chưa? Bản đánh giá này cũng đặt ra mục tiêu xây dựng dự thảo Luật KDBĐS phải thống nhất, phân định rõ thẩm quyền trong thực hiện, tránh chồng chéo với pháp luật liên quan. Tuy nhiên, tác giả rà soát quy định của Luật quy hoạch, Luật đầu tư, Luật đấu thầu đều không hề quy định việc bắt buộc giao dịch qua Sàn và giao thẩm quyền cho Sàn được xác nhận hợp đồng, giao dịch liên quan đến BĐS. BLDS, Luật Nhà ở, Luật đất đai thì bảo lưu quy định các hợp đồng, giao dịch liên quan đến BĐS phải được công chứng, chứng thực và được thực hiện theo pháp luật về công chứng, chứng thực. Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) hiện nay cũng tiếp nối quy định này. Nếu dự thảo Luật KDBĐS được thông qua trao cho Sàn thẩm quyền được xác nhận hợp đồng, giao dịch đồng nghĩa tạo ra một thiết chế mới song song và cạnh tranh với thiết chế công chứng, chứng thực trong thực hiện nhiệm vụ này thì liệu có phù hợp với nguyên tắc bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật?
Thứ ba, giao thẩm quyền xác nhận hợp đồng, giao dịch cho Sàn sẽ gián tiếp tạo ra những rào cản cho công dân Việt Nam thực hiện quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi tham gia các giao dịch tại nước ngoài.
Việt Nam đã được công nhận là thành viên của Hội nghị LaHay về Tư pháp quốc tế và hướng tới đề nghị trở thành thành viên chính thức của Công ước Lahay. Điều 1 Công ước đã liệt kê Văn bản công chứng là một trong các loại giấy tờ được áp dụng thực hiện theo Công ước. Công dân Việt Nam sau khi chuyển nhượng BĐS thuộc quyền sở hữu/sử dụng hợp pháp của mình và có nhu cầu chuyển tiền ra nước ngoài để trợ cấp thân nhân, trợ cấp cho con cái đang du học hoặc đầu tư kinh doanh…là quyền hợp pháp của họ. Khi chuyển tiền ra nước ngoài, người chuyển tiền có nghĩa vụ phải chứng minh nguồn gốc hợp pháp của khoản tiền với cơ quan quản lý tại Việt Nam và quốc gia chuyển tiền đến. Trong trường hợp quốc gia họ chuyển tiền đến cũng là thành viên của Công ước Lahay, áp dụng theo tại Điều 1 nêu trên, họ chỉ cần xuất trình Hợp đồng chuyển nhượng BĐS đã được công chứng hợp pháp theo pháp luật Việt Nam hiện hành là có thể được quốc gia sở tại chấp thuận. Tuy nhiên, nếu họ sử dụng văn bản được xác nhận bởi Sàn thì không được áp dụng Công ước mà phải trải qua thủ tục hợp pháp lãnh sự rất phức tạp. Vấn đề này trong tương lai sẽ trở thành một rào cản rất lớn cho công dân Việt Nam trong bối cảnh kinh tế Việt Nam ngày càng hội nhập sâu rộng với thế giới. Điều này cũng thể hiện chính sách giao thẩm quyền xác nhận hợp đồng, giao dịch cho Sàn là chưa phù hợp với nguyên tắc không làm cản trở việc thực hiện các điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên mà Điều 5 Luật BHVBQPPL hiện hành đã quy định.
Từ những điểm bất cập nêu trên, theo quan điểm của tác giả, hai chính sách liên quan đến Sàn như dự thảo Luật KDBĐS đang đề xuất là chưa phù hợp với nguyên tắc xây dựng và ban hành văn bản quy phạm pháp luật.
2.2 Giao thẩm quyền cho Sàn được xác nhận các giao dịch BĐS liệu có phù hợp với chủ trương lãnh đạo của Đảng và chính sách điều hành của Nhà nước?
Theo quan điểm của tác giả, giao thẩm quyền xác nhận các giao dịch BĐS cho Sàn là chưa phù hợp với đường lối, chủ trương của Đảng và chính sách điều hành của Nhà nước hiện nay.
Thứ nhất, giao thẩm quyền cho Sàn được xác nhận các giao dịch BĐS là chưa phù hợp với đường lối, chủ trương lãnh đạo của Đảng.
Đảng Cộng sản Việt Nam là đảng duy nhất nắm quyền lãnh đạo đất nước và nhân dân Việt Nam kể từ sau thắng lợi Cách mạng Tháng tám năm 1945. Sự phát triển vượt bậc của kinh tế – xã hội đất nước ta thời gian qua đã cho thấy năng lực lãnh đạo của Đảng và sự tin tưởng, ủng hộ, thống nhất đoàn kết của toàn dân tộc Việt Nam. Thể chế quan điểm lãnh đạo của Đảng trong công tác xây dựng và ban hành văn bản quy phạm pháp luật có ý nghĩa rất quan trọng và đã được luật hóa trong pháp luật tại Việt Nam qua nhiều thời kỳ. Tác giả nhận thấy, đường lối và chủ trương của Đảng trong lãnh đạo từ trước đến nay vẫn luôn thống nhất bảo đảm tuân thủ nguyên tắc phân công, phối hợp và kiểm soát trong việc thực hiện các nhóm quyền lập pháp/ hành pháp/ tư pháp theo đúng quy định của Hiến pháp.
Năm 2005 đã đánh một dấu mốc trong lịch sử cầm quyền của Đảng đối với nền Tư pháp Việt Nam khi Bộ Chính trị ban hành Nghị quyết số 49-NQ/TW về Chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020 (sau đây gọi là Nghị quyết 49) trong đó mục tiêu trọng tâm mang ý nghĩa chiến lược đó là “Xây dựng nền tư pháp trong sạch, vững mạnh, dân chủ, nghiêm minh, bảo vệ công lý, từng bước hiện đại, phục vụ nhân dân, phụng sự Tổ quốc Việt Nam xã hội chủ nghĩa; hoạt động tư pháp mà trọng tâm là hoạt động xét xử được tiến hành có hiệu quả và hiệu lực cao”. Quan điểm chỉ đạo quan trọng hàng đầu của Đảng thông qua Nghị quyết này chính là việc cải cách phải đặt dưới dự lãnh đạo chặt chẽ của Đảng, bảo đảm sự ổn định của Nhà nước của dân, do dân, vì dân, quyền lực nhà nước là thống nhất, có sự phân công phối hợp giữa các cơ quan Nhà nước trong việc thực hiện các quyền lập pháp, hành pháp, tư pháp. Một điểm rất quan trọng tại Nghị quyết 49 quy định tại điểm 2.3 mục 2, phần II đã xác định hoàn thiện các chế định bổ trợ tư pháp là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của cải cách tư pháp. Tiếp nối quan điểm chỉ đạo tại Nghị quyết số 49-NQ/TW, ngày 12/03/2014 Bộ Chính trị đã có Kết luận số 92-KL/TW về việc tiếp tục thực hiện Nghị quyết số 49-NQ/TW nêu trên trong đó quan điểm về cơ chế phân công, phối hợp và kiểm soát các quyền lập pháp, hành pháp và tư pháp đã bổ sung nội dung “kiểm soát” vào mục 2.1 của Nghị quyết số 49-NQ/TW và viết lại là “quyền lực nhà nước là thống nhất, có sự phân công, phối hợp và kiểm soát giữa các cơ quan nhà nước trong việc thực hiện các quyền lập pháp, hành pháp, tư pháp” cho phù hợp với các văn kiện Đại hội XI. Như vậy, đường lối và chủ trương của Đảng theo các văn bản nêu trên hoàn toàn thống nhất với Hiến pháp năm 2013.
Trong lĩnh vực quản lý đất đai, Đảng đề ra chủ trương, đường lối trong lãnh đạo điều hành đó là cần bảo đảm công khai, minh bạch. Sau gần 10 năm thực hiện Nghị quyết số 19-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XI, chính sách, pháp luật về đất đai đã có nhiều đổi mới, đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu cầu thực tiễn, từng bước tạo hành lang pháp lý cho việc quản lý và sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả hơn. Đứng trước bối cảnh đất nước có nhiều chuyển biến, tại Hội nghị lần thứ năm Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” trong đó tại điểm 2.4, điều 2, mục IV đã quy định hoàn thiện cơ chế xác định giá đất là nhiệm vụ đặc biệt quan trọng trong đó cần tích cực nghiên cứu, bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các Sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm…trong quản lý điều hành chính sách về đất đai.
Các Nghị quyết nêu trên đã thể hiện rất rõ quan điểm chỉ đạo, điều hành đất nước của Đảng đó là cần triệt để, nghiêm túc thực hiện nguyên tắc phân công, phối hợp và kiểm soát giữa các cơ quan nhà nước trong việc thực hiện các quyền lập pháp, hành pháp, tư pháp đồng thời bảo đảm nguyên tắc công khai, minh bạch trong quản lý, điều hành các chính sách về BĐS. Theo tác giả, cần hiểu rằng, việc bắt buộc giao dịch BĐS qua Sàn là nhằm mục tiêu minh bạch thị trường BĐS nhưng không đồng nghĩa với việc giao cho Sàn được xác nhận giao dịch liên quan đến BĐS. Bất cứ cơ quan nào khi xây dựng và ban hành chính sách đều có nghĩa vụ phải tuân thủ quan điểm chỉ đạo, điều hành này của Đảng.
Thứ hai, giao thẩm quyền cho Sàn được xác nhận các giao dịch BĐS là chưa phù hợp với chính sách điều hành của Nhà nước.
Nhà nước ta đã thể chế đường lối, chủ trương của Đảng trong hoạt động Tư pháp vào toàn diện đời sống xã hội đất nước thông qua việc ban hành hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, các chính sách, các quy tắc, quy phạm… với tư cách là hiện thân của thể chế quốc gia. Đường lối lãnh đạo của Đảng tại các Nghị quyết nêu trên đã là tiền đề cho sự phát triển mạnh mẽ của thiết chế công chứng, chứng thực với tư cách là một hoạt động bổ trợ tư pháp nhằm giúp các cơ quan Tư pháp thực thi tốt nhiệm vụ phân công, phối hợp, kiểm soát với các cơ quan thực hiện nhiệm vụ lập pháp và hành pháp. BLDS, Luật công chứng, Nghị định số 23/2015/NĐ-CP về chứng thực, Luật đất đai, Luật Nhà ở, Luật KDBĐS hiện hành…là dẫn chứng cụ thể nhất của Nhà nước trong thể chế quan đường lối lãnh đạo này của Đảng. Chính sách minh bạch thị trường kinh doanh BĐS và chống thất thu thuế là một trong những vấn đề trọng tâm trong quản lý, điều hành trong giai đoạn hiện nay của Nhà nước. Tác giả thiết nghĩ, giao thẩm quyền xác nhận giao dịch liên quan đến BĐS như dự thảo Luật KDBĐS đề xuất hiện nay sẽ chẳng khác nào cho phép Sàn “vừa đá bóng, vừa thổi còi” khi vừa được tổ chức các giao dịch liên quan đến BĐS lại vừa được kiểm soát và xác nhận hợp đồng, giao dịch. Như vậy, chủ trương minh bạch thị trường BĐS mà chính sách điều hành của Nhà nước đang hướng đến sẽ chẳng thể khả thi thực hiện.
III. Giải pháp hoàn thiện quy định liên quan đến Sàn giao dịch BĐS
Từ những phân tích nêu trên, tác giả đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện hơn quy định liên quan đến Sàn, cụ thể như sau:
3.1.Cần trả Sàn về đúng vai trò là “Chợ” – nơi thuần túy chứa đựng thông tin về các giao dịch liên quan đến BĐS mà các bên có thể tham khảo trước khi quyết định tham gia giao dịch.
Dự thảo Luật KDBĐS đã định nghĩa “Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan” Như vậy, cần trả Sàn về đúng với vai trò này của Sàn, thuần túy là nơi để cá nhân, tổ chức có nhu cầu giao dịch về BĐS có thể tìm kiếm được các thông tin minh bạch về thị trường và về các Dự án, các BĐS được giao dịch. Hãy để Sàn đơn thuần là nơi kết nối và trao đổi thông tin, xúc tiến hoạt động kinh doanh, đầu tư và hỗ trợ cho cơ quan quản lý có được thông tin chính xác, trung thực nhất về các giao dịch liên quan đến BĐS làm cơ sở cho việc hoạch định các chính sách điều tiết thị trường BĐS nói riêng và các chính sách vĩ mô nói chung của Nhà nước. Việc giao dịch qua Sàn hay không là quyền lựa chọn của các tổ chức, cá nhân. Xác nhận của Sàn nên dừng lại ở việc xác nhận giá trị giao dịch được thỏa thuận bởi các bên liên quan và làm cơ sở cho việc ghi nhận giá chuyển nhượng trên hợp đồng, giao dịch chính thức. Không nên gán quá nhiều trọng trách vượt ngoài mục đích mà Sàn được tạo ra từ đó làm cản trở quyền tự do, tự nguyện thỏa thuận trong giao dịch dân sự của các bên liên quan.
3.2 Duy trì tổ chức các thiết chế độc lập với Sàn nhằm hỗ trợ Nhà nước kiểm soát các giao dịch BĐS, phòng ngừa rủi ro và bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho nhóm yếu thế trong xã hội.
Thiết chế thực hiện nhiệm vụ xác nhận hợp đồng, giao dịch liên quan đến BĐS phải được tổ chức độc lập với Sàn trên nguyên tắc khách quan, công tâm, chỉ tuân thủ pháp luật và hỗ trợ Nhà nước thực hiện thật tốt nhiệm vụ phân công, phối hợp, kiểm soát giữa các quyền lập pháp/ hành pháp/ tư pháp đúng như Hiến pháp đã quy định. Đội ngũ nhân lực phục vụ trong thiết chế này nhất thiết phải có sự am hiểu về pháp luật để đủ sức cầm cân nảy mực cho các giao dịch liên quan đến BĐS, thông suốt về mạng lưới thông tin về BĐS và thuận tiện, quen thuộc với người dân, doanh nghiệp trên toàn quốc; chịu trách nhiệm về hoạt động của mình trước các bên và trước pháp luật. Khi giá trị giao dịch BĐS được kiểm soát bởi Sàn là cơ sở cho việc ghi nhận giá trị chuyển nhượng trên Hợp đồng chính thức đồng thời được kiểm soát bởi một cơ quan độc lập với Sàn và được kiểm soát thanh toán qua ngân hàng, tiến tới kiểm soát nguồn gốc của khoản tiền được sử dụng để giao dịch BĐS…sẽ là phương án tối ưu giúp minh bạch hóa thị trường BĐS, kiểm soát rủi ro và chống thất thu thuế cho Nhà nước, bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia vào giao dịch BĐS.
Tạm kết :
Luật KDBĐS cùng với Luật Đất đai, Luật Nhà ở là những đạo luật quan trọng, tác động rất lớn đến đời sống kinh tế – xã hội đất nước do vậy cần hết sức cẩn trọng, có sự nghiên cứu kỹ lưỡng, đánh giá toàn diện trước khi luật hóa và triển khai trên toàn quốc. Việc xây dựng và ban hành chính sách các chính sách nêu tại dự thảo Luật KDBĐS lần này cần phù hợp và tuân thủ nguyên tắc của pháp luật hiện hành đồng thời phù hợp với quan điểm lãnh đạo của Đảng và chính sách điều hành của Nhà nước. Tác giả đánh giá dự thảo Luật KDBĐS đề xuất cho khôi phục lại chính sách cũ bắt buộc giao dịch BĐS thông qua Sàn và đề ra chính sách mới giao thẩm quyền xác nhận hợp đồng, giao dịch cho Sàn là còn vội vàng, chưa được nghiên cứu/ đánh giá kỹ lưỡng; chưa bảo đảm tuân thủ các nguyên tắc cốt lõi trong xây dựng và ban hành quy phạm pháp luật. Thiết nghĩ, trước khi thông qua và ban hành áp dụng hai chính sách này Quốc hội cần xem xét hết sức thận trọng. Pháp luật có vai trò đặc biệt quan trọng vì là công cụ bảo đảm duy trì sự lãnh đạo của Đảng; để Nhà nước quản lý, duy trì trật tự, ổn định và sự lành mạnh của kinh tế – xã hội; là phương tiện để các cá nhân/ tổ chức trong xã hội bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình; góp phần duy trì truyền thống văn hóa tốt đẹp của dân tộc Việt Nam đồng thời kiến tạo những giá trị mới cho đất nước trong quá trình phát triển và hội nhập với thế giới. Ban hành một chính sách pháp luật đúng đắn sẽ tạo được sự đồng thuận lớn trong nhân dân và là nền tảng bền vững cho sự phát triển của đất nước trong tương lai.
Danh mục tài liệu tham khảo :
- Các văn bản quy phạm pháp luật, dự thảo Luật được nêu tại bài viết;
- Bình luận khoa học Luật kinh doanh bất động sản – PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến (NXB Chính trị 2021);
- Giao dịch bất động sản phải qua sàn: từ buộc đến buông – Tuổi Trẻ Online (tuoitre.vn)
- Giao dịch bất động sản phải thông qua sàn – vì sao? | Vietstock
- Giao dịch bất động sản phải thông qua sàn: Nảy sinh đặc quyền, đặc lợi? (laodong.vn)
- Nhìn nhận như thế nào về “bắt buộc giao dịch qua sàn” (tinnhanhchungkhoan.vn)
- Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Kiến nghị những bất cập – Báo điện tử VnMedia – Tin nóng Việt Nam và thế giới
- Hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản (tapchitoaan.vn)
- Rà soát pháp luật: Những vướng mắc từ Luật Kinh doanh bất động sản (diendandoanhnghiep.vn);
