Về công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch bất động sản

Theo các quy định pháp luật về nội dung, như: Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở thì công dân, tổ chức có quyền lựa chọn giữa công chứng hay chứng thực các hợp đồng, giao dịch. Trên thực tế, giữa chứng thực và công chứng nói chung, cũng như công chứng, chứng thực đối với hợp đồng, giao dịch nói riêng là hai hành vi khác nhau.
Cần phân biệt rạch ròi
Thực tế cho thấy, Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và Luật Nhà ở chưa phân biệt rạch ròi giữa công chứng và chứng thực, dường như xem hai hành vi này là một. Theo tinh thần trong các luật trên thì công dân, tổ chức chọn công chứng hợp đồng, giao dịch tại tổ chức hành nghề công chứng hay chứng thực hợp đồng, giao dịch tại UBND cấp xã đều được cả, không có sự phân biệt. Trong khi đó, hành vi công chứng và hành vi chứng thực đối với hợp đồng, giao dịch có nội dung khác nhau. Chứng thực hợp đồng, giao dịch, theo định nghĩa tại Nghị định số 23/2015/NĐ-CP là “việc cơ quan có thẩm quyền… chứng thực về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch” (Khoản 4 Điều 2). Nghĩa là trong nội hàm của hành vi chứng thực hợp đồng, giao dịch không có yêu cầu chứng thực về tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Hợp đồng, giao dịch đó có hợp pháp hay không hoàn toàn do hai bên giao kết chịu trách nhiệm.
Trong khi đó, Luật Công chứng định nghĩa hành vi công chứng theo tinh thần đề cao tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch: Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng” (Khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng năm 2014).
Chứng thực hợp đồng, giao dịch chỉ là xác nhận về mặt hình thức biểu hiện của sự giao kết hợp đồng, giao dịch mà không đi sâu vào nội dung, bản chất của hợp đồng, giao dịch; còn công chứng hợp đồng, giao dịch là xem xét, thẩm định nội dung, bản chất của hợp đồng, giao dịch rồi quy chiếu vào pháp luật xem nội dung, bản chất của hợp đồng, giao dịch như vậy có bảo đảm an toàn pháp lý, có hợp pháp hay không, có phạm vào điều cấm của pháp luật hay không. Hành vi chứng thực hợp đồng, giao dịch tại UBND cấp xã không loại trừ được các trường hợp hợp đồng, giao dịch vô hiệu được Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Điều 123 quy định giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội; Điều 124 quy định giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo; Điều 126 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn; Điều 127 quy định giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép.
Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở và Luật Đất đai quy định việc chứng thực hợp đồng, giao dịch tại UBND cấp xã. Điều này có thể gây ra rủi ro cho công dân khi họ lựa chọn hình thức chứng thực hợp đồng, giao dịch tại UBND cấp xã. Theo chúng tôi, quy định này chỉ phù hợp với những huyện chưa có tổ chức hành nghề công chứng, còn những quận, huyện đã có tổ chức hành nghề công chứng thì nên quy định chỉ có tổ chức hành nghề công chứng mới được thực hiện hành vi công chứng. Quy định như vậy mới đáp ứng yêu cầu bảo đảm an toàn cho các bên trong giao dịch dân sự. Bởi vì hiện nay tại nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã hình thành cơ sở dữ liệu công chứng theo Điều 62 Luật Công chứng và cơ sở dữ liệu này đang được vận hành có hiệu quả trong hệ thống các tổ chức hành nghề công chứng (tại Hà Nội gọi cơ sở dữ liệu này là UCHI). Khi thực hiện hành vi công chứng, công chứng viên có nghĩa vụ tra cứu cơ sở dữ liệu này (từ tháng 11-2013, theo yêu cầu của Sở Tư pháp Hà Nội, nghĩa vụ tra cứu UCHI là bắt buộc) để tham khảo nhằm phòng, chống rủi ro. Ở nhiều nơi, Trưởng phòng tư pháp quận, huyện và Chủ tịch UBND xã, phường chưa có điều kiện tra cứu UCHI nên khả năng rủi ro là rất lớn.
Bảo đảm giá trị pháp lý của hợp đồng
Thiết nghĩ, quy định chứng thực của Nghị định số 23/2015/NĐ-CP cũng cần phải sửa đổi theo hướng chỉ áp dụng cho những huyện chưa có tổ chức hành nghề công chứng, còn những quận, huyện đã có tổ chức hành nghề công chứng thì nên quy định chỉ có tổ chức hành nghề công chứng được thực hiện hành vi công chứng các giao dịch dân sự.
Nếu muốn để người dân lựa chọn hình thức công chứng hay chứng thực hợp đồng, giao dịch thì phải tuyên truyền đầy đủ cho người dân về sự khác nhau giữa công chứng và chứng thực hợp đồng, giao dịch. Mục đích của việc chứng thực hợp đồng, giao dịch là UBND cấp xã chỉ xác nhận về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, về năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch (nghĩa là chỉ xác nhận về mặt hình thức) và giá trị pháp lý của hợp đồng, giao dịch được chứng thực chỉ có giá trị chứng cứ chứng minh về các điều nêu trên thôi (Khoản 4 Điều 2 và Khoản 4 Điều 3 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP).
Giá trị pháp lý của hợp đồng, giao dịch nếu được công chứng sẽ cao hơn so với giá trị pháp lý của hợp đồng giao dịch nếu chỉ được chứng thực. Hợp đồng, giao dịch sau khi được công chứng có giá trị pháp lý như một văn bản của cơ quan công quyền. Việc chứng thực hợp đồng không chịu trách nhiệm về nội dung của hợp đồng có hợp pháp hay không, còn việc công chứng hợp đồng, giao dịch bao hàm cả nghĩa vụ chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch.
Trong tình hình hiện nay, nếu tiếp tục quy định hợp đồng, giao dịch đều có thể công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã thì phải bổ sung quy định người thực hiện chứng thực hợp đồng, giao dịch cũng phải chịu trách nhiệm về nội dung của hợp đồng, giao dịch giống như công chứng viên. Muốn vậy, người chứng thực hợp đồng, giao dịch phải bắt buộc tham gia khóa đào tạo, bồi dưỡng ngắn hạn về nghiệp vụ và kỹ năng chứng thực nội dung của hợp đồng, giao dịch.
Những giao dịch được chứng thực tại UBND xã, phường… chưa được cập nhật vào cơ sở dữ liệu công chứng UCHI, cho nên gây ra lỗ hổng lớn trong việc bảo đảm an toàn cho các bên trong giao dịch dân sự.
Về mặt thể chế, cần phải thiết lập, kiến tạo một khuôn khổ pháp lý để chế định công chứng hợp đồng, giao dịch và chế định chứng thực hợp đồng, giao dịch cùng đi trên một con đường, cùng một mặt bằng pháp lý như nhau mới thật sự tạo thuận lợi cho người dân và phù hợp với nhu cầu thực tế đang phát sinh.
Có như vậy, khi tổ chức và công dân lựa chọn công chứng hợp đồng, giao dịch tại tổ chức hành nghề công chứng hay chứng thực tại UBND cấp phường, xã… đều bảo đảm tính an toàn pháp lý cho giao dịch của họ.
TS LÊ QUỐC HÙNG (Hà Nội)
Nguồn:https://nhandan.com.vn/thoi-su-phap-luat/ve-cong-chung-chung-thuc-hop-dong-giao-dich-bat-dong-san-259106/
———————————————-
Luật Nguyễn Trang xin gửi đến Quý khách các nội dung pháp luật thực tiễn. Nếu quý khách hàng có nhu cầu, vui lòng liên hệ Hotline: 0934583830 hoặc liên hệ trực tiếp tại trụ sở để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Nguyễn Trang.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *