ĐẶT VẤN ĐỀ[1]
Việt Nam là quốc gia đang phát triển với cơ cấu dân số trẻ chiếm tỷ lệ cao, nhu cầu đối với bất động sản để ở, kinh doanh và đầu tư ngày một tăng cao. Khoảng thời gian vài năm trở lại đây chúng ta đã được chứng kiến tốc độ phát triển đáng kinh ngạc của thị trường bất động sản Việt Nam. Báo Lao động đã có bài viết đưa tin : theo công bố gần nhất của Hiệp hội bất động sản Việt Nam, quy mô tài sản bất động sản của Việt Nam giai đoạn 2020 – 2030 có thể lên đến 22% so với tổng tài sản toàn nền kinh tế. Chỉ tính riêng trong năm 2020, tỷ trọng bất động sản so với tổng tài sản toàn nền kinh tế chiếm 20,8% (205,26 tỉ USD/986,82 tỉ USD). Nhóm nghiên cứu của Hiệp hội bất động sản Việt Nam đã dự báo về giá trị tăng thêm của các ngành bất động sản giai đoạn 2020, 2025 và 2030, trong đó, năm 2020, giá trị tăng thêm của các ngành bất động sản ước đạt 484,9 nghìn tỉ đồng (20,89 tỉ USD), chiếm 7,70 % GDP. Đến năm 2025 giá trị ngành này ước đạt 1.249,8 nghìn tỉ đồng (53,84 tỉ USD), chiếm 9,72% GDP; năm 2030 ước đạt 3.428,7 nghìn tỉ đồng (147,71 tỉ USD), chiếm 13,6% GDP. Nhóm nghiên cứu của Hiệp hội bất động sản Việt Nam cũng tính toán, đóng góp của thị trường bất động sản trong GDP năm 2019 là 7,62%, cao hơn mức Tổng cục Thống kê công bố là 4,51%. Có thể thấy, chưa kể đến bất động sản gián tiếp trong ngành xây dựng thì phần trăm đóng góp của bất động sản cũng khoảng 10,49% GDP (năm 2019). Nếu tính thêm nhân tố vốn là đất, đóng góp của bất động sản chiếm tới 13,6% GDP(1). Dự báo trên là tín hiệu cho thấy khối lượng các giao dịch liên quan đến bất động sản trong thời gian qua và trong tương lai sẽ ngày càng cao trong đó các giao dịch liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ chiếm một tỷ trọng rất lớn trong bức tranh tổng thể của ngành kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, thực tiễn cũng đã cho thấy, song hành với các giao dịch thành công thì các tranh chấp phát sinh từ loại giao dịch này cũng sẽ ngày càng nhiều và hệ lụy kéo theo là những ảnh hưởng, tác động tiêu cực lên đời sống xã hội. Đặc biệt là trong giai đoạn hiện nay khi thị trường trầm lắng, giao dịch liên quan đến bất động sản có xu hướng giảm, tình trạng hủy bỏ hoặc không thực hiện đúng cam kết giữa các bên tham gia giao dịch xảy ra nhiều dẫn đến tình trạng phát sinh tranh chấp liên quan đến Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất có xu hướng gia tăng. Nghiên cứu đề tài này sẽ giúp tác giả học hỏi thêm được nhiều kiến thức để rút ra các bài học kinh nghiệm cho chính bản thân khi áp dụng trong công việc hàng ngày.
I. QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1. Đất đai và quyền sử dụng đất
Việt Nam là đất nước có diện tích khiêm tốn, quy mô dân số và mật độ dân cư cao với 65% dân số sinh sống tại khu vực nông thôn gắn với kinh tế nông nghiệp, truyền thống văn hóa “an cư, lạc nghiệp” nên đất đai vừa là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng và đồng thời là nơi an cư lạc nghiệp của người dân Việt Nam. Hầu như mọi ngành kinh tế trọng điểm đều cần có nền tảng là đất đai, các chính sách liên quan đến đất đai ảnh hưởng rất lớn đến sự ổn định và tình hình phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Đánh giá được tầm quan trọng của đất đai cũng như tác động của đất đai tới tổng thể đời sống kinh tế – xã hội của đất nước, Điều 54 Hiến pháp 2013 quy định : “1. Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật.2. Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”. Như vậy có thể thấy, Đảng và Nhà nước ta đã đánh giá đúng tầm quan trọng của đất đai đối với sự phát triển của đất nước cũng như định hướng về chế độ sở hữu đất đai và chính sách về quản lý đất đai, làm nền tảng cho việc ban hành Luật đất đai 2013 cùng hàng loạt các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh các vấn đề liên quan đến đất đai.
Việt Nam là quốc gia theo mô hình đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý (Điều 4 Luật đất đai 2013) tương tự như mô hình của một số quốc gia như Trung Quốc, Triều Tiên. Vậy, vì sao Việt Nam lại lựa chọn mô hình này chứ không lựa chọn mô hình tư hữu về đất đai như các quốc gia Nhật, Mỹ, Anh, Úc…đang áp dụng? Ngược dòng lịch sử, Hiến pháp năm 1959 đã quy định tại Điều 14 rằng “Nhà nước chiếu theo pháp luật bảo hộ quyền sở hữu về ruộng đất và các tư liệu sản xuất khác của nông dân” nhưng đến Hiến pháp năm 1980 (Điều 19) thì đã xác lập rằng: “Đất đai….- đều thuộc sở hữu toàn dân”. Đây có thể nói là một bước ngoặt lịch sử của Việt Nam trong thời kỳ toàn quốc đi theo lá cờ lãnh đạo của Đảng và Nhà nước trong việc dồn lực vào tập trung cho việc phát triển kinh tế – xã hội đất nước sau những năm dài chiến tranh triền miên giải phóng đất nước và đối mặt với các cuộc suy thoái, khủng hoảng do bị bao vây, cấm vận về kinh tế. Trong bối cảnh lịch sử đó, việc chuyển đất đai từ mô hình tư hữu sang sở hữu toàn dân là điều cần thiết để tập trung nguồn lực và thống nhất quản lý đất đai trên toàn quốc, tạo tiền đề cho việc chuyển giao tư liệu sản xuất và phát triển kinh tế – xã hội. Mô hình này cũng phù hợp với tư tưởng chủ nghĩa Mac – Lenin vì “trong chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất thì chế độ tư hữu về ruộng đất là vô lý nhất và quyền tư hữu về ruộng đất là hoàn toàn vô lý.…..loài người không tạo ra đất đai, nó rõ ràng là có trước con người. Vì thế không một ai có quyền sở hữu đất đai” và cũng như Tổng bí thư Lê Duẩn đã từng phân tích rằng: “nguyên tắc của chủ nghĩa xã hội là tất cả những tư liệu sản xuất cơ bản phải thuộc về của chung. Nhà nước xã hội chủ nghĩa phải thống nhất quy hoạch và có chính sách khai thác hợp lý, đầu tư thích đáng, bảo vệ và bồi bổ đất đai trên phạm vi cả nước cũng như ở từng vùng kinh tế….Chỉ với điều kiện chuyển toàn bộ đất đai thành sở hữu toàn dân mới làm được như thế” – điều mà không dễ có thể thực hiện được trong chế độ tư hữu đất đai. Bởi tư hữu về đất đai sẽ khiến cho Nhà nước nếu muốn triển khai các dự án vì mục đích an ninh quốc phòng, vì mục đích công cộng hoặc các nhà đầu tư nếu muốn phát triển dự án kinh tế ở khu vực nào sẽ phải thỏa thuận với quá nhiều người dân sở hữu đất đai tại khu vực đó và chỉ cần một người không đồng ý với phương án chung là không thể triển khai dự án. Tư hữu đất đai cũng dẫn đến hệ quả là có người sở hữu quá nhiều đất, người lại không có trong khi Nhà nước lại không thể can thiệp việc sử dụng đất của chủ sở hữu dẫn đến đất đai có thể được sử dụng không hiệu quả, không vì lợi ích chung của cả cộng đồng dân cư…Các yếu tố này sẽ trở thành rào cản cho quá trình tập trung nguồn lực phát triển đồng bộ kinh tế – xã hội của đất nước. Do vậy, lựa chọn mô hình đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu thống nhất quản lý là phù hợp với tư tưởng Mác – Lenin và phù hợp với bối cảnh, tình hình kinh tế – xã hội đất nước đang phát triển trong giai đoạn hiện nay.
Sở hữu toàn dân về đất đai không đồng nghĩa rằng người sử dụng đất không có bất cứ quyền riêng gì với đất đai hay có thể tùy ý làm bất cứ điều gì mình muốn với bất cứ khu vực đất đai nào trên lãnh thổ Việt Nam với tư cách là một công dân Việt Nam. Cần hiểu rằng, đất đai thuộc sở hữu chung của toàn dân nhưng Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất (Điều 4 Luật đất đai 2013) thông qua các quy định về đất đai và văn bản quy phạm pháp luật có liên quan. Bản chất của cơ chế đó là phân chia một cách hợp lý các quyền của chủ sở hữu đất đai giữa người dân và Nhà nước, cũng như giữa các cơ quan quản lý Nhà nước tại các cấp. Người sử dụng đất có hầu hết các quyền đối với đất đai như quyền sử dụng, chuyển đổi, chuyển nhượng, góp vốn, thừa kế, thế chấp….nhằm cho phép người sử dụng đất được quản lý, đầu tư, sử dụng đất đai làm tư liệu sản xuất được hiệu quả. Các quyền này của người sử dụng đất gần như tương tự với quyền của người sở hữu đất đai tại các quốc gia theo chế độ tư hữu đất đai. Nhà nước bảo đảm các quyền này của người sử dụng đất thông qua hàng loạt quy định của pháp luật và chính sách của Nhà nước về đất đai. Người sử dụng đất chỉ bị hạn chế trong một số phạm vi nhất định như : phải tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất do Nhà nước ban hành, không được tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tuân thủ thời hạn sử dụng đất nhằm bảo đảm sử dụng đất đai hiệu quả chống lãng phí tài nguyên đất, tuân thủ các chính sách đất đai phục vụ mục đích an ninh quốc phòng hoặc mục đích công cộng….
2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Như đã phân tích ở mục 1, người sử dụng đất có hầu hết các quyền đối với đất đai được Nhà nước giao cho mình quản lý, sử dụng trong đó có các quyền định đoạt. Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015 đã dành riêng mục 7, Chương XVI để quy định các vấn đề liên quan đến Hợp đồng về quyền sử dụng đất. Với các quy định này có thể thấy, BLDS 2015 đã đi đúng theo định hướng sở hữu toàn dân về đất đai mà Hiến pháp 2013 đã đặt ra khi ràng buộc các bên tham gia ký kết Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải tuân thủ “nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan” – hay nói cách khác đây là sự tự do trong khuôn khổ đối với người sử dụng đất khi thực hiện giao dịch liên quan đến đất đai, là việc thực hành quyền riêng của người sử dụng đất phải tuân theo quy tắc chung, chuẩn mực chung của toàn xã hội, tuân theo sự thống nhất quản lý của Nhà nước về đất đai chứ không thể tùy nghi quyết định mọi vấn đề trong giao dịch. Và cũng chính vì lý do này nên “việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai” (Điều 503 Luật đất đai 2013) – tức là thời điểm thực hiện nghĩa vụ kê khai với cơ quan quản lý Nhà nước. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các loại giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất (khoản 10, Điều 3 Luật đất đai 2013) do vậy cũng phải tuân thủ các quy định nêu trên. Đây là điểm khác biệt giữa giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất so với các loại tài sản khác trong xã hội và cũng chính là dấu ấn đậm nét nhất thể hiện chính sách nhất quán về thực thi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Đảng và Nhà nước ta đã lựa chọn. Tuy nhiên, không thể phủ nhận rằng qua một thời gian áp dụng, những mặt trái liên quan đến các quy định này đã xuất hiện và tạo ra những bất cập, những tranh chấp giữa các bên tham gia giao dịch với nhau, giữa người sử dụng đất với cơ quan đại diện quản lý đất đai đòi hỏi Nhà nước và các nhà hoạch định chính sách cần nghiêm túc tổng kết kết quả thi hành, nghiên cứu và đánh giá tác động của chính sách pháp luật về đất đai đối với đời sống kinh tế – xã hội để từng bước hoàn thiện hơn các văn bản quy phạm pháp luật nhằm hướng đến việc giảm thiểu mâu thuẫn, tranh chấp, thống nhất ý chính chung của toàn xã hội qua đó củng cố niềm tin của nhân dân vào chính sách pháp luật và sự lãnh đạo của Đảng và Nhà nước. Trong khuôn khổ đề tài này, tác giả xin phép được dừng lại trong phạm vi các tranh chấp liên quan đến Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn giải quyết của Tòa án hiện nay đối với các tranh chấp này.
II. TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT
Theo tác giả nhận thấy, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể chia làm ba nhóm căn cứ vào nguyên nhân phát sinh tranh chấp, bao gồm: xuất phát là sự mâu thuẫn, xung đột xảy ra giữa các bên tham gia hợp đồng trong quá trình thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo thỏa thuận- đây là nhóm tranh chấp phổ biến nhất hiện nay; xuất phát từ tường hợp ảnh hướng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người thứ ba trong đó người thứ ba cũng có thể là chủ thể trong quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có vai trò liên quan trực tiếp tới giá trị pháp lý của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; xuất phát từ mối quan hệ giữa người sử dụng đất với cơ quan đại diện quản lý đất đai.
1. Tranh chấp giữa các bên tham gia giao kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Có thể nói, tranh chấp giữa các bên tham gia giao kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nhóm tranh chấp phổ biến nhất hiện nay. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng song vụ mà trong đó các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng đều có quyền và nghĩa vụ tương ứng phải hoàn thành theo thỏa thuận. Khi một trong các bên vi phạm việc thực hiện nghĩa vụ của mình theo thỏa thuận làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của bên còn lại thì tất yếu là tranh chấp sẽ xảy ra. Các vi phạm phổ biến diễn ra hiện nay là : vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền chuyển nhượng; vi phạm nghĩa vụ bàn giao thửa đất đã thỏa thuận chuyển nhượng; có sự gian dối về giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất; hiện trạng thửa đất trên thực tế sai lệch so với thỏa thuận khi chuyển nhượng dẫn đến chênh lệch về số tiền chuyển nhượng hoặc điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất; vi phạm quy định về hình thức của Hợp đồng (như chỉ có giấy viết tay, không có công chứng – chứng thực và không thực hiện nghĩa vụ kê khai đăng ký chuyển quyền sử dụng đất…); có hành vi gian dối về mục đích giao kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm che đậy các giao dịch thực tế bên trong (phổ biến nhất là Hợp đồng vay tiền giữa các cá nhân)….
Các tranh chấp xảy ra giữa các bên tham gia giao kết hợp đồng dẫn đến hậu quả pháp lý là bên vi phạm có thể bị xử lý hình sự về hành vi gian dối, Tòa án có thể tuyên vô hiệu hợp đồng hoặc buộc bên vi phạm phải thực hiện đúng thỏa thuận tại Hợp đồng đã giao kết và bồi thường các thiệt hại ngoài hợp đồng (nếu có). Với các trường hợp làm giả giấy tờ, tài liệu, con dấu của cơ quan Nhà nước sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Tuy nhiên, không thể phủ nhận rằng các tranh chấp nêu trên rất phức tạp, khó khăn trong quá trình giải quyết, gây ra nhiều hệ lụy trong đời sống xã hội và khoảng cách từ một phán quyết có hiệu lực của Tòa án có thẩm quyền cho đến khi thi hành được bán án vẫn còn cách rất xa vì nhiều lý do bao gồm cả chủ quan và khách quan. Nguyên nhân khách quan có thể xuất phát từ việc chồng chéo nhiều giao dịch liên quan đến tranh chấp hoặc qua quá trình kéo dài thời gian giải quyết tranh chấp đã có những biến động nhất định về chính sách đất đai hoặc biến động về hiện trạng thửa đất dẫn đến khó khả thi cho việc thi hành bản án….Nguyên nhân chủ quan có thể xuất phát từ hành vi cố tình chây ỳ hoặc bên có nghĩa vụ không có khả năng để thực hiện nghĩa vụ (ví dụ : không có tài sản, không có tiền để tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán…) nhưng cũng không trốn tránh mà chỉ kéo dài quá trình thực hiện nghĩa vụ dẫn đến việc thực thi bản án bị kéo dài…
2. Tranh chấp về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến người thứ ba
Đây là nhóm nguyên nhân gây ra tranh chấp tương đối phổ biến hiện nay trong số các tranh chấp liên quan đến Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong trường hợp nếu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữ hai bên ảnh hưởng tới quyền và lợi ích hợp pháp của người thứ ba thì họ có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được ký kết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Do đó, người thứ ba cũng có thể là chủ thể trong quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có vai trò liên quan trực tiếp tới giá trị pháp lý của hợp đồng này. Các tranh chấp phổ biến nhất trong nhóm này có thể kể đến là tranh chấp về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Hộ gia đình sử dụng đất mà không được sự chấp thuận của tất cả các thành viên trong Hộ; tranh chấp trong trường hợp Bên chuyển nhượng cố ý gian dối chuyển nhượng một thửa đất cho nhiều người thông qua các giấy tờ viết tay không có công chứng – chứng thực; tranh chấp với các người sử dụng đất liền kề xuất phát từ thỏa thuận về hiện trạng thửa đất và quá trình bàn giao ranh giới, mốc giới sử dụng làm xâm phạm đến lợi ích của họ; tranh chấp với bên thuê quyền sử dụng đất trong việc kế thừa thực hiện hợp đồng sau khi nhận chuyển nhượng…
Nhức nhối nhất trong nhóm tranh chấp này và hiện cũng là vấn đề vướng mắc nhiều nhất đó là Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Hộ gia đình. BLDS 2015 không còn thừa nhận Hộ gia đình như một chủ thể trong các giao dịch dân sự mà chỉ có cá nhân hoặc pháp nhân. Khoản 29 Điều 3 Luật đất đai 2013 định nghĩa về “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”. Các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất đai qua nhiều thời kỳ thì ghi nhận quy định về việc cần xác định cụ thể Hộ gia đình sử dụng đất đó gồm bao nhiêu thành viên và phải ghi nhận đầy đủ, chi tiết thông tin về các thành viên đó lên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất… Tuy nhiên, thực tế, xác định thành viên Hộ gia đình sử dụng đất như tại khoản 29 Điều 3 Luật đất đai 2013 nêu trên theo phương pháp liệt kê đã dẫn đến những bất cập khi quá khó khăn để xác định các tiêu chí này và cũng không có bất cứ văn bản nào hướng dẫn về cơ quan có trách nhiệm xác định thành viên Hộ gia đình sử dụng đất cũng như loại giấy tờ, tài liệu nào được công nhận là tài liệu chứng cứ chứng minh quyền sử dụng chung của các thành viên đối với đất đai thuộc Hộ gia đình. Thực trạng Giấy chứng nhận chỉ ghi tên chủ Hộ gia đình hoặc chủ Hộ gia đình và vợ/ chồng của họ hay các bất cập về quản lý, theo dõi biến động về đất đai, di biến động dân cư chưa thực hiện được triệt để, sự phân định không rõ ràng về trách nhiệm, thẩm quyền xác định thành viên Hộ gia đình…chính là nguyên nhân gây ra hàng loạt các tranh chấp thuộc nhóm này. Nhiều trường hợp việc chuyển nhượng thực sự gây ra ảnh hưởng đến quyền, lợi ích thực tế của thành viên Hộ gia đình. Nhưng cũng không hiếm các trường hợp lợi dụng sự thiếu rõ ràng, minh bạch trong quy định này để đẩy thành các tranh chấp liên quan đến Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm chiếm đoạt lại tài sản hoặc trốn tránh thực hiện nghĩa vụ giao tài sản, đặc biệt là trong giai đoạn vừa qua khi nhiều địa phương xảy ra hiện tượng tăng trưởng một cách bất thường cả về giá chuyển nhượng và quy mô, khối lượng giao dịch liên quan đến bất động sản. Thực tế này đòi hỏi Nhà nước cần sớm có các hướng dẫn kịp thời hoặc điều chỉnh dứt điểm vấn đề về Hộ gia đình sử dụng đất, thậm chí là xóa bỏ nhóm chủ thể này trong quy định về đất đai để phù hợp với tinh thần chung của BLDS 2015.
Tiếp theo đó là nhóm tranh chấp xuất phát từ nguyên nhân không kiểm soát được tổng thể các giao dịch về đất đai dẫn đến trường hợp Bên chuyển nhượng lợi dụng lòng tin và sự thiếu hiểu biết của Bên nhận chuyển nhượng, lợi dụng kẽ hở trong sự thiếu liên kết thông tin giữa các cơ quan công chứng – chứng thực để tiến hành các giao dịch lừa đảo như một thửa đất chuyển nhượng cho nhiều người khác nhau bằng giấy tờ viết tay hoặc vừa làm thủ tục chuyển nhượng tại Tổ chức hành nghề công chứng cho một người rồi lại vừa làm thủ tục chuyển nhượng tại UBND xã cho người khác theo quy định về chứng thực…Hệ lụy là các vụ án hình sự, các tranh chấp về đất đai liên quan đến nhóm nguyên nhân này xảy ra liên tục, kéo dài, tạo hiệu ứng xấu trong dư luận xã hội, gây mất niềm tin và chính sách quản lý và kiểm soát, ngăn ngừa rủi ro và bảo đảm an toàn cho các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính đáng của người dân.
3. Tranh chấp về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai
Đất đai luôn gắn liền với sự quản lý của Nhà nước như tác giả đã phân tích tại bài viếtnày. Các chương trình, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hay các vấn đề thu hồi đất phục vụ dự án phát triển kinh tế, vì mục đích công cộng và vì mục đích an ninh quốc phòng…đều phải được các cơ quan quản lý Nhà nước thực hiện theo trình tự quy định của pháp luật. Tuy nhiên, phải thừa nhận rằng tính minh bạch thông tin trong quá trình thực hiện các hoạt động trên chưa thực sự được thực hiện nghiêm túc. Việc người dân không thể hoặc chậm tiếp nhận được thông tin liên quan đến các hoạt động này diễn ra phổ biến và cũng là một trong các nguyên nhân chính dẫn đến các tranh chấp về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến nhóm này. Tình huống phổ biến có thể thấy là thửa đất được chuyển nhượng thuộc khu vực bị thu hồi đất để thực hiện chương trình do cơ quan Nhà nước triển khai hoặc thuộc khu vực bị hạn chế về thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất…..nhưng các bên tham gia giao kết Hợp đồng chuyển nhượng không biết hoặc Bên chuyển nhượng mặc dù được biết nhưng lại cố tình che giấu thông tin với Bên nhận chuyển nhượng. Đến khi Bên nhận chuyển nhượng tiếp nhận hoặc yêu cầu Bên chuyển nhượng chuyển giao thửa đất thì mới phát hiện ra sự việc và xảy ra tranh chấp yêu cầu Tòa án giải quyết. Các tranh chấp này kéo theo hàng loạt vấn đề phức tạp cho các bên tham gia giao dịch, cho cơ quan quản lý đất đai và các cơ quan liên quan, phức tạp cho Tòa án giải quyết tranh chấp và nhiều trường hợp gây mất ổn định trị an trật tự xã hội….
4. Thực tiễn giải quyết tranh chấp và các vướng mắc trong quá trình Tòa án áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp
Pháp luật Việt Nam hiện nay ghi nhận hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai đó là hòa giải và yêu cầu UBND có thẩm quyền giải quyết hoặc yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Chính sách của Nhà nước hiện nay là mở rộng và khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp đất đai bằng phương thức hòa giải nhằm tiết kiệm nguồn lực, tài chính cho chính các bên tranh chấp, cho cơ quan tiến hành tố tụng và các cơ quan, tổ chức, cá nhân liên quan. Tuy nhiên, trên thực tế, tỷ lệ hòa giải thành công trong tranh chấp đất đai hiện nay tương đối thấp. Giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm giải quyết các mâu thuẫn, bất đồng của hai hay nhiều bên trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng trên cơ sở pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp. Trong phạm vi bài viết này, tác giả xin chỉ đề cập đến công tác giải quyết tranh chấp của Tòa án đối với các tranh chấp về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Luật đất đai năm 2013 đã quy định các tranh chấp đất đai có tranh chấp về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các trường hợp thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án có thẩm quyền giải quyết. Quá trình giải quyết các tranh chấp này được thực hiện theo trình tự thủ tục tố tụng dân sự quy định tại Bộ luật tố tụng dân sự (BLTTDS) 2015. Việc Tòa án giải quyết các tranh chấp về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng phải tuân thủ các nguyên tắc về chế độ sở hữu đất đai và nguyên tắc quản lý đất đai đã được ghi nhận tại Hiến pháp và các văn bản quy phạm pháp luật trên tinh thần ưu tiên, khuyến khích thực hiện việc hòa giải giữa các bên xảy ra tranh chấp. Tuy nhiên, thực tế hiện nay các Tòa án gặp không ít khó khăn khi giải quyết các tranh chấp liên quan đến Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nguyên nhân lớn nhất xuất phát từ hệ thống văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh về đất đai rất nhiều nhưng lại thiếu tính đồng bộ, vẫn còn chồng chéo, mâu thuẫn và tồn tại nhiều khoảng trống bất cập dẫn đến quan điểm áp dụng pháp luật còn nhiều khác biệt. Phổ biến nhất có thể kể đến là các vướng mắc sau :
– Vướng mắc về thẩm quyền : Điều 26 BLTTDS quy định cụ thể thẩm quyền giải quyết vụ việc dân sự trong đó có tranh chấp đất đai, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Trường hợp đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết. Vấn đề này đang đặt ra một mâu thuẫn cho việc phân định thẩm quyền của Tòa án dưới góc độ một tài sản hiện hữu là thửa đất (vật) và dưới góc độ quyền sử dụng đối với thửa đất đó (quyền tài sản). Vậy, tranh chấp về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bản chất là tranh chấp về quyền vô hình của chủ sử dụng đất hay là tranh chấp thửa đất với tư cách là một thực thể hữu hình? Liệu rằng nhìn tranh chấp này dưới góc độ quyền tài sản thì đương sự có được áp dụng Điều 40 BLTTDS 2015 trong lựa chọn Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng? Đây là một điểm mâu thuẫn giữa BLDS 2015, BLTTDS 2015, Luật đất đai 2013 cần sớm có sự điều chỉnh phù hợp.
– Vướng mắc về thời hiệu khởi kiện : BLDS 2015 hiện quy định về thời hiệu khởi kiện được tính từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Theo quy định của BLTTDS năm 2015 thì thời hiệu khởi kiện được thực hiện theo quy định của BLDS năm 2015. Trong đó điểm mới là khoản 2 Điều 184 BLTTDS năm 2015 quy định rằng “Tòa án chỉ áp dụng quy định về thời hiệu theo yêu cầu áp dụng thời hiệu của một bên hoặc các bên với điều kiện yêu cầu này phải được đưa ra trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định giải quyết vụ việc”. Khoản 3 Điều 155 BLDS năm 2015 lại quy định không áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với các “Tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai”. Như vậy, ngay trong chính BLDS 2015 đang tồn tại sự mâu thuẫn, thiếu thống nhất trong việc nhìn nhận đất đai dưới góc độ là quyền sử dụng đất (quyền tài sản) hoặc là thửa đất (vật) từ đó dẫn đến các quy định khác nhau, thiếu thống nhất trong áp dụng thời hiệu khởi kiện. Luật kinh doanh bất động sản đã xác định “Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất”. Các quy định này khiến cho các cơ quan tiến hành tố tụng gặp không ít bối rối, vướng mắc và có quan điểm trái chiều khi áp dụng quy định của pháp luật để giải quyết tranh chấp.
– Vướng mắc về công nhận tính hợp pháp của giao dịch: Các giao dịch về việc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành bắt buộc phải tuân thủ quy định về hình thức, trình tự, thủ tục tiến hành giao dịch. Một trong đó là người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng của mình khi tuân thủ các điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013. Ngoài ra, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, Điều 129 BLDS 2015 lại quy định: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”. Tác giả thấy rằng đây là một quy định không hợp lý và mâu thuẫn với các luật chuyên ngành, không xác định rõ về quan điểm quản lý các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất. Khi Nhà nước xác định đất đai là loại tài sản đặc biệt, các giao dịch liên quan đến đất đai bắt buộc phải tuân thủ các điều kiện và trình tự thủ tục đặc biệt để bảo đảm tính thống nhất trong toàn quốc giữa tất cả các chủ thể tham gia giao dịch thì quy định này đang tạo tiền đề cho hàng loạt các vi phạm trong giao dịch liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất. Từ đó, không tạo được tính răn đe và nghiêm minh trong việc chấp hành pháp luật của một bộ phận người dân. Với quy định này, Điều 188 Luật đất đai 2013 không còn nhiều ý nghĩa, Luật công chứng và các quy định về chứng thực cũng bị hạ thấp vai trò. Một bộ phận người dân sẽ không chấp hành quy định về đăng ký đất đai, cứ viết giấy tay chuyển nhượng, trốn tránh nghĩa vụ kê khai và nộp thuế cho Nhà nước…vậy nhưng xảy ra tranh chấp thì lại vẫn được Tòa án công nhận giao dịch và bảo vệ quyền lợi. Pháp luật đặt ra để bảo đảm lợi ích cho toàn thể xã hội, anh vi phạm pháp luật tức là anh đang đứng trên lợi ích chung của cả tập thể, vậy tại sao vi phạm đó lại đòi hỏi được Tòa án công nhận và bảo vệ? Đây là một bất cập đòi hỏi các nhà làm luật cần nghiêm túc xem xét, đánh giá tác động và điều chỉnh lại để phù hợp với chính sách chung trong quản lý đất đai, nâng cao ý thức chấp hành pháp luật trong quần chúng nhân dân.
III. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Qua các phân tích tại bài viếtnày, tác giả đã trình bày các quan điểm cá nhân liên quan đến các vướng mắc, bất cập của quy định pháp luật là nguyên nhân dẫn đến các tranh chấp về quyền sử dụng đất. Nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp, tác giả mạnh dạn đề xuất các giải pháp như sau :
Thứ nhất, cần rà soát và thống nhất các quy định liên quan đến đất đai giữa các văn bản quy phạm pháp luật.
– Kiến nghị sửa đổi quy định tại Điều 129 BLDS 2015 theo hướng không công nhận các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất mà vi phạm quy định về điều kiện thực hiện việc chuyển nhượng cũng như vi phạm về trình tự thủ tục công chứng – chứng thực hợp đồng. Khi Tòa án không bảo vệ các giao dịch trái pháp luật về hình thức thì mỗi người dân để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình sẽ nâng cao ý thức chấp hành pháp luật về đăng ký đất đai cũng như các quy định trong việc thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng. Thông qua đó, Nhà nước hạn chế các giao dịch trái pháp luật, nâng cao hiệu quả quản lý giao dịch về đất đai, chống thất thu thuế, bảo đảm công bằng và giữ gìn trật tự ổn định xã hội, giảm thiểu các trường hợp lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân để thực hiện hành vi lừa đảo nhằm chiếm đoạt tài sản của các đối tượng xấu..
– Cần phải xác định nhất quán quan điểm quyền sử dụng đất chính là thửa đất (vật) hay là quyền tài sản để thống nhất các quy định liên quan. Quan điểm của tác giả, nếu đã xác định rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân, người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng thì cần nhìn quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản và thống nhất các vấn đề có liên quan đến loại quyền tài sản này. Ngược lại, nếu thừa nhận thửa đất dưới góc độ vật cụ thể, thì cần nghiêm túc xem xét lại về chính sách áp dụng sở hữu đất đai toàn dân hay tư hữu đất đai mà Đảng, Nhà nước đang lựa chọn và áp dụng để có tính thống nhất trong xây dựng, ban hành văn bản quy phạm pháp luật.
– Ngoài ra, để bảo đảm tính minh bạch của thị trường bất động sản, cần có một hệ thống pháp luật đầy đủ, rõ ràng và ổn định, quy hoạch sử dụng đất khả thi, công khai, giá đất được xác định phù hợp với giá thị trường hoặc theo giá thị trường, cơ chế định giá chính xác, mọi thửa đất đang sử dụng phải được nhà nước công nhận về mặt pháp lý, dễ dàng đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đối với mọi tài sản gắn liền với đất, thông tin về bất động sản đầy đủ, chính xác, công khai và mọi chủ thể có nhu cầu đều được quyền tiếp cận thông tin. Quy định về thẩm quyền, trách nhiệm cung cấp thông tin gắn với chế tài đối với người đứng đầu cơ quan chịu trách nhiệm cung cấp thông tin khi không nghiêm túc thực hiện trách nhiệm này.
Thứ hai, cần nhất quán trong việc lựa chọn phương thức quản lý giao dịch về quyền sử dụng đất tiến tới xây dựng hệ thống thông tin đồng bộ trong hoạt động này:
Hiện nay, pháp luật đang cho phép người dân được quyền lựa chọn công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các Công chứng viên đảm nhiệm thực hiện theo quy định về trình tự, thủ tục của Luật công chứng và các văn bản hướng dẫn thi hành. Công chứng viên là những người có trình độ chuyên môn cao về pháp luật, phải trải qua những điều kiện hết sức ngặt nghèo để được bổ nhiệm là Công chứng viên. Quá trình hoạt động phải chịu trách nhiệm về tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch được công chứng (chịu trách nhiệm về mặt nội dung); về toàn bộ hợp đồng, giao dịch được công chứng và họ phải chịu trách nhiệm cá nhân cả đời về việc mà họ đã công chứng. Việc chứng thực Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện tại các UBND nơi có bất động sản theo quy định của Nghị định 23/2015/ NĐ-CP ngày 16/02/2015. Theo quy định tại khoản 4 Điều 2 Nghị định này thì “Chứng thực hợp đồng, giao dịch là việc cơ quan có thẩm quyền chứng thực về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch”. Người trực tiếp thực hiện hoạt động chứng thực này là các cán bộ tư pháp và Chủ tịch/ Phó chủ tịch phụ trách của các UBND. Tỷ lệ tốt nghiệp đại học chuyên ngành Luật của nhóm đối tượng này tương đối thấp và kiêm nhiệm nhiều công tác khác chứ không chuyên trách về hợp đồng, giao dịch. Quá trình bổ nhiệm cũng không hề đòi hỏi các yêu cầu liên quan đến kiến thức, kinh nghiệm công tác pháp luật và còn khá sơ sài, đơn giản. Các quy định trên cũng cho thấy trách nhiệm của người thực hiện chứng thực và Công chứng viên là hoàn toàn khác nhau. Người thực hiện chứng thực chịu trách nhiệm về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch. Không chịu trách nhiệm về nội dung của hợp đồng, giao dịch được chứng thực (trừ trường hợp người thực hiện chứng thực biết rõ ràng là hợp đồng giao dịch đó trái pháp luật). Việc quy định chứng thực như vậy chưa đảm bảo độ an toàn pháp lý cho các bên tham gia hợp đồng, giao dịch so với quy định về công chứng hợp đồng, giao dịch được thực hiện tại các Tổ chức hành nghề công chứng theo quy định của Luật công chứng năm 2014.
Ngoài ra, cần nhìn nhận thực tế rằng sự chồng chéo về thẩm quyền và thiếu liên kết về thông tin giữa hệ thống các cơ quan trong cùng một ngành với nhau và giữa hai hệ thống công chứng – chứng thực này đã tạo ra kẽ hở để kẻ xấu lợi dụng. Thực tế đã xảy ra nhiều trường hợp cùng một thửa đất, Bên chuyển nhượng vừa ra Tổ chức hành nghề công chứng để chuyển nhượng cho một người, vừa ra UBND xã để chứng thực hợp đồng chuyển nhượng cho người khác nhằm lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Một số tỉnh, thành phố hiện chưa xây dựng được hệ thống thông tin công chứng – chứng thực đồng bộ dẫn đến hiện tượng trên xảy ra ngay giữa các Tổ chức hành nghề công chứng trong cùng một tỉnh, thành phố…
Do vậy, quan điểm của tác giả, cần loại bỏ mô hình chứng thực này và tập trung toàn bộ việc chứng nhận các hợp đồng, giao dịch về hệ thống công chứng để bảo đảm tính thống nhất nhằm kiểm soát chặt chẽ toàn bộ giao dịch liên quan đến bất động sản nói chung và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng. Song song với đó cần sớm kiện toàn và xây dựng hệ thống thông tin thống nhất về kiểm soát giao dịch thông qua hệ thống công chứng trên toàn quốc để bảo đảm tính công khai, minh bạch và bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch của người dân liên quan đến quyền sử dụng đất, chống thất thu thuế cho ngân sách Nhà nước và hạn chế tình trạng lừa đảo chiếm đoạt tài sản như hiện nay đang diễn ra….
Thứ ba, cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến và giáo dục pháp luật về đất đai, sửa đổi theo hướng tăng nặng các chế tài đối với hành vi vi phạm về đất đai.
Khi công tác tuyên truyền, phổ biến và giáo dục pháp luật được chú trọng và làm tốt cùng với chế tài nghiêm minh được áp dụng thì sẽ là cơ sở nâng cao ý thức chấp hành pháp luật của người dân khi tham gia các giao dịch về đất đai nói chung và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung. Tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng là hiện tượng xã hội mang tính khách quan trong bối cảnh kinh tế – xã hội đất nước ngày càng phát triển. Các tranh chấp xảy ra đang có xu hướng ngày càng gia tăng về số lượng và phức tạp về nội dung, ảnh hưởng đến quyền lợi của các đương sự, lợi ích Nhà nước. Chỉ khi ý thức chấp hành pháp luật của người dân được nâng cao thì mới là cơ sở, là tiền đề cho việc giảm thiểu các tranh chấp trong đời sống xã hội, làm tiền đề cho việc phát triển thị trường bất động sản minh bạch và ổn định bền vững cho tương lai.
————————————
LỜI KẾT
Đất đai là tài nguyên vô giá. Việt Nam là đất nước có diện tích khiêm tốn và quy mô, mật độ dân số đông nên đất đai càng đóng vai trò là tư liệu sản xuất quan trọng và ảnh hưởng đến nhiều khía cạnh đời sống kinh tế – xã hội của đất nước. Xã hội càng phát triển, thị trường giao dịch về bất động sản càng sôi động thì kéo theo càng nhiều các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, đặc biệt là các tranh chấp về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thực trạng tranh chấp về đất đai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta hiện nay đã và đang là vấn đề phức tạp, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế và ổn định xã hội mà nguyên nhân không thể phủ nhận đó là xuất phát từ những mâu thuẫn, vướng mắc, chồng chéo giữa các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành. Các vướng mắc này không chỉ đang tạo ra các khó khăn cho người dân, cho cơ quan quản lý đất đai và cho chính cả các cơ quan tiến hành tố tụng, đặc biệt là Tòa án khi giải quyết tranh chấp. Các vướng mắc trên thực tế áp dụng quy định pháp luật chính là một phần của bức tranh đời sống được phản chiếu trở lại pháp luật đòi hỏi cần có quá trình tổng kết kinh nghiệm và nghiên cứu, đánh giá nghiêm túc để tìm ra giải pháp khắc phục nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật mà trong phạm vi khuôn khổ của Bài viếttác giả chưa thể triển khai. Do tầm hiểu biết còn hạn hẹp nên không tránh khỏi bài viếtcòn nhiều điểm thiếu sót, hạn chế, nhận định sai lầm. Tác giả rất mong nhận được ý kiến đóng góp để bài viết được hoàn thiện hơn. Xin trân trọng cảm ơn !
————————–
TÀI LIỆU THAM KHẢO
- Các văn bản quy phạm pháp luật như đã nêu trong bài viết;
- Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự – TS. Nguyễn Minh Tuấn;
- Bình luận khoa học Bộ luật tố tụng Dân sự – PGS.TS Trần Anh Tuấn;
- Các trang tin, bài báo, bài viết nghiên cứu đã tham khảo:
- Bất động sản chiếm tỷ trọng ngày càng cao trong cơ cấu nền kinh tế Việt Nam – Tác giả : Phan Anh, báo Lao động online, bài đăng ngày 05/01/2021;
- Loạt bài viết “Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu ở Việt Nam” – PGS. TS Vũ Văn Phúc – Phó Chủ tịch Hội đồng khoa học các cơ quan Đảng Trung ương – Báo tuyên giáo (tuyengiao.vn);
- Bài phát biểu của đồng chí Tổng Bí thư Lê Duẩn đã phát biểu chỉ đạo Hội nghị lần thứ tám – Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IV;
- Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai – Lý luận và thực tiễn trong giảng dạy – ThS. Nguyễn Sung – Khoa Nhà nước và pháp luật – Trường chính trị Lê Duẩn tỉnh Quảng Trị;
- Hoàn thiện quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Tác giả Cao Thúy Hường (Trung tâm trợ giúp pháp lý tỉnh Đăk Nông – tapchitoaan.vn);
- Những quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn hiện nay – Tác giả Thu Hà (Phòng 9) – Trang thông tin VKSND tỉnh Lâm Đồng (http://vks.lamdong.gov.vn);
- Một số trang tin và bài đăng khác.
[1] Tác giả : ThS. CCV Nguyễn Thị Thu Trang – Trưởng VPCC Nguyễn Trang, TP. Hải Phòng
*Chú ý : Vui lòng ghi rõ nguồn khi trích dẫn !
